05.07.2016
Jeanine Troehler
Marketing/Kommunikation
Kommentare0
Gebäudemodernisierung

Bauen im Bestand 2/3

Aufstockungen sind eine Paradedisziplin für den Holzbau. Durch die Vorfertigung im Werk ist die Bauzeit vor Ort kurz. Das erlaubt Bauen im Bestand, was besonders bei vermieteten Objekten eine wichtige Voraussetzung ist. Wir zeigen Ihnen, wie wir bei einer städtischen Aufstockung vorgegangen sind und geben Ihnen als Bauherren Tipps.

Im Gebäude, das wir mitten im Städtchen Sursee aufstockten, haben die Bauherren im ersten Obergeschoss ein Filmstudio. Die weiteren Geschosse haben sie vermietet: Im Erdgeschoss hat Schär Sport sein Lager und in den zwei oberen Stockwerken mietet die IT-Firma IOZ AG Arbeits- und Sitzungsräume.

Problemlos lagern und verkaufen: Schär Sport

Schär Sport hat sein Lager im Erdgeschoss eingerichtet. Da stören die Bauarbeiten mehrere Geschosse darüber nicht. Einziger Nachteil: Der Lift hat während des Umbaus nicht funktioniert. Das Team wusste sich jedoch zu helfen. Es ging halt etwas sportlicher zu und her. Laut der Verkäuferin Tanja Arnold hat der Renggli-Projektleiter sie wöchentlich über anstehende Arbeiten vorinformiert. «So wussten wir, wann lärmende Arbeiten angesagt sind. Zu wissen, was wann passiert, war für uns sehr angenehm. Und beim Verkaufen hat uns der Umbau nicht gestört.» Sogar für die temporär nicht nutzbaren Parkplätze hat der Projektleiter ihnen eine Alternative anbieten können: Renggli hat die eigenen Tiefgaragenplätze auf der Nachbarsparzelle zur Verfügung gestellt und Kunden konnten auf die öffentlichen Parkplätze ausweichen.

Temporärlösung erweist sich als sehr praktisch: die IT-Firma IOZ

Bürosituation bei der IOZ mit 9 Mitarbeitern auf ca. 50 m2

Die IOZ-Mitarbeiter rückten näher zusammen. So hatten die 20 Mitarbeiter, die temporär aus ihrem Nachbarbüro ausziehen mussten, ebenfalls einen Büroplatz.

Die IOZ AG hatte ihre Büroräume genau auf den zwei Stockwerken unterhalb des aufzustockenden Geschosses. Die simulierten Arbeiten im Vorfeld haben gezeigt, dass während der Aufstockung nicht an konzentriertes Arbeiten der IT-Projektleiter zu denken war.

Die IOZ mietet seit Jahren Büroräume im Nebengebäude, in dem auch wir eingemietet sind. So konnten wir eine pragmatische Lösung vorschlagen und anbieten: Die IOZ hat den Pausenraum und ein gemeinsam genutztes Sitzungszimmer in Büroräume umfunktioniert. Zudem ist vor kurzem ein Architekturbüro ausgezogen und hat weiteren Büroraum freigegeben. Einen Teil unseres Bemusterungszentrums nutzt die IOZ zurzeit als Sitzungszimmer. Erich Lötscher, Geschäftsleiter der IT-Firma, ist sehr zufrieden mit dieser Übergangslösung: «Wir haben die Produktivität nur beim Umzug der 20 Leute reduziert.» Ein Nachteil seien zwar die vorübergehend engen Platzverhältnisse. Doch sie sähen mittlerweile den grossen Vorteil: «Es sind wieder alle zusammen – von Projektleitern über Entwicklern zu Systemtechnikern. Wir haben diese Gruppen ursprünglich extra voneinander getrennt. Erstere telefonieren häufig mit Kunden, was die Arbeit der anderen beiden stört. Die jetzige Situation schweisst zusammen, die Wege für Gespräche sind kürzer und der Austausch reger.»

Bauherrschaft: Rundum sehr glücklich

Die Bauherrin Ingeborg Wyss-Hurni beim Filmen ihres eigenen Bauprojekts.

Die Bauherrin Ingeborg Wyss-Hurni hat ihr eigenes Bauprojekt mit der Kamera genau verfolgt.

Für die Bauherrschaft war es eine stressfreie und entspannte, aber auch aufregende Zeit. «Wir waren erstaunt, was es alles brauchte und wir freuten uns jeden Tag, das Projekt wachsen zu sehen,» sagt Ingeborg Wyss-Hurni.

Sie haben die wöchentliche Information, welche Arbeiten anstehen, den detaillierten Zahlungsplan vor Projektstart und die periodischen Informationen zum Kontozwischenstand sehr geschätzt. Negativ war leider, dass es Probleme mit der Dachdichtigkeit gegeben hat. Doch der Projektleiter Patrik Stirnimann habe sich umgehend darum gekümmert und das Problem behoben. Er hat alle Arbeiten bestens koordiniert. Die Handwerker haben ihre Arbeiten termingerecht eingehalten und es gab keine Verzögerungen im Bauablauf. «Dank der offenen, regelmässigen Kommunikation gab es keine Überraschungen. Das haben unsere Mieter sehr geschätzt», summiert Ingeborg Wyss-Hurni.

Tipps für Bauherrschaften mit Mietern

Aus unseren Erfahrungen geben wir Ihnen nachfolgende Tipps. Mit diesen können Sie Umbauten, Renovationen oder Aufstockungen mit betroffenen Mietern zur Zufriedenheit aller realisieren.

Was Ihr Baupartner mitbringen und tun sollte:

  1. Suchen Sie sich Baupartner, die Erfahrungen mit Bauen im Bestand haben. Es ist anders, auf einer grünen Wiese zu bauen, als beispielsweise mitten in der Stadt bei engen Verhältnissen, viel Verkehr, Fussgängern und nahen Nachbarn. Es verlangt mehr Flexibilität, Wissen und Erfahrung. Dasselbe rät die Bauherrin: «Es lohnt sich, nur erfahrene Bauprofis zu engagieren.»
  2. Sie sollten einen Ansprechpartner beim Baupartner haben, der bei Problemen jederzeit telefonisch, per E-Mail oder physisch erreichbar ist.
  3. Der Baupartner sollte wöchentlich das Bauprogramm versenden. Darin sind die Arbeiten und die ausführenden Unternehmer aufgeführt. Sie und die Mieter wissen somit, wann z.B. lärmige Arbeiten ausgeführt werden.
  4. Der Baupartner sollte vorher simulierte Lärmtests vornehmen, damit die Auswirkungen eingeschätzt werden können.

Was Sie als Bauherren tun können

  1. Kommunizieren sie früh und transparent mit Ihren Mietern: Erklären Sie bei Projektbeginn den Ablauf, teilen Sie die Termine mit und zeigen Sie Auswirkungen auf. Geben Sie die Ansprechperson vom Baupartner für Fragen und Beschwerden an.
  2. Zeigen Sie den Mietern Vorteile auf – ein temporärer Umzug kann z.B.
    a) Auslöser sein, alles aufzuräumen und Ordnung zu schaffen - eine Voraussetzung für «Lean Management».
    b) den Horizont erweitern, wenn man an einem anderen Ort mit anderen Leuten zusammenarbeiten kann.
    c) ein Team zusammen schweissen.
  3. Vergessen Sie die Parkplatzsituation nicht und suchen Sie nach Lösungen – auch unkonventionelle.

Beiträge derselben Serie

Link-Icon Bauen im Bestand 1/3

Film zur Aufstockung in Sursee

Link-Icon  Renggli Youtube-Kanal

5 Vorteile von Holz bei Gebäudemodernisierungen

Lesen Sie, welche fünf Vorteile Holz bei Aufstockungen, Anbauten, Umbauten und Sanierungen bietet.

Link-Icon  5 Vorteile von Holz bei Gebäudemodernisierungen

 

01.06.2016
Jeanine Troehler
Marketing/Kommunikation
Kommentare0
Minergie

Minergie-Bau: Darf ich das Fenster öffnen?

Unsere Berater hören die Frage im Gespräch mit Bauinteressierten immer wieder: Dürfen wir in einem Minergie-Haus die Fenster nicht öffnen? Doch, das dürfen Sie! Wir erklären, wie am besten.

 

Schlafzimmer mit geöffneter Fenster-Türe

Ja, Sie dürfen in Minergie-Häusern die Fenster öffnen.

Die Komfortlüftung sorgt für gute Luft und gutes Wohnklima

Damit ein Haus den Minergie-Standard erreicht, ist eine Komfortlüftung erforderlich. Die Lüftung sorgt dafür, dass regelmässig die Luft ausgetauscht wird. Sie reduziert damit den Energieverbrauch. Aber nicht nur: Die Komfortlüftung...

  • sorgt für stetig frische Luft.
  • filtert die Aussenluft, damit Feinstaub, Pollen und Keime nicht in das Haus eindringen.
  • hemmt das Wachstum von Hausstaubmilben.
  • transportiert Schadstoffe und Gerüche (verbrauchte Luft, CO2, etc.) ab.
  • unterstützt die Kühlung im Sommer, indem sie die Raumtemperatur leicht absenkt.
  • erreicht, dass die ausströmende, warme Raumluft im Winter die zuströmende, kältere Aussenluft wärmt – es bleibt behaglich.
  • wenn die Fenster geschlossen bleiben, hören die Bewohner weniger vom Aussenlärm.

Das dürfen Sie tun: Fenster zum Stosslüften öffnen

Fenster dürfen Sie in einem Minergie-Haus ohne weiteres öffnen. Wir empfehlen, im Winter stossweise zu lüften. Das heisst, während 10 bis 15 Minuten die Fenster zu öffnen und dann wieder zu schliessen. Ansonsten entweicht zu viel Wärme und damit Energie. Und das wäre ja schade, wenn Sie ein energieeffizientes, nachhaltiges Haus gebaut haben.

11.05.2016
Thomas Rohner
Gastautor
Kommentare0
Bauprozess

Digitale Vernetzung erobert die Baubranche

Ein neuer Ansatz erobert die Bauwelt: Building Information Modeling, kurz BIM. Es ist keine Software, sondern eine Methode.

 

Dreidimensionale Grafik von Heizungs- und Lüftungsrohren

BIM-Modell von Heizungs- und Lüftungsrohren: Diese werden dreidimensional sichtbar – allfällige Fehler, wie zum Beispiel nicht realisierbare Überlappungen, fallen damit sofort visuell auf.

Ein neuer Ansatz erobert die Bauwelt: Building Information Modeling, kurz BIM. Es ist keine Software, sondern eine Methode. Sie ermöglicht den Baupartnern von Beginn an in einem gemeinsamen 3D-Modell zusammenzuarbeiten. Dazu wird in einer Datenbank ein vollständiges, digitales und dreidimensionales Modell des Bauprojekts erstellt. Architekten, Fachplaner und Bauherren erfassen den gesamten Lebenszyklus von Planung, Bau, Betrieb und Rückbau. Der Unterschied zur heutigen 3D-Planung im CAD-Programm ist, dass bei BIM alle Bauteile spezifiziert (z.B. Materialien, Abhängigkeiten, Lebensdauer, Unterhaltszyklus etc.) und die Kosten erfasst werden. Das erfordert von den Projektbeteiligten am Anfang des Projekts deutlich mehr Planungsaufwand als mit herkömmlichen Methoden. Die Vorteile dabei:

  • Planungssicherheit durch Koordinationsmodell mit Kontrollmethodik
  • Kein Informationsverlust, da keine Unterbrechung im Informationsfluss
  • Kontrolle über Geometrie, Masse, Mengen, gesetzliche und normative Vorgaben
  • Verknüpfung der Geometriemodelle mit Zeit und Prozessen
  • Effizienzsteigerung und Fehlervermeidung
  • Datenmodell für Erstellung, Unterhalt und Umbau/Rückbau, Archivierung

Wie wir in Zukunft Häuser bauen

Bauen wir in Zukunft ein siebenstöckiges Büro-/Wohngebäude, wird es so zu- und hergehen:

1. Planung

Der Architekt stellt sein BIM-Modell zur Verfügung. Es bildet die Grundlage für die Planung aller - Haustechnikplaner (Heizung, Lüftung, Sanitär), Elektroplaner, Statiker, Facility Manager (Unterhaltsverantwortliche), etc. An Sitzungen gehen die Teilnehmer auf den virtuellen Baustellenrundgang. Dadurch reduzieren sie Missverständnisse, Probleme erkennen sie sofort - bevor der erste Bagger auffährt. Ausgedruckt wird nichts mehr - Kontrollen, räumliche Fragen etc. führen die Partner regelmässig und automatisch am Modell durch. Der BIM-Manager hat im Blick, wer welche Daten mit welcher Detailtiefe wann im Modell erfasst und der Planungsphase entspricht. Für die Ausschreibungen verwenden die Architekten die Mengenangaben und Vermassungen direkt aus dem Modell.

Grafik mit Kreis: BIM-Manager mit verschiedenen Funktionen

Die Technik schafft neue Berufe, zum Beispiel den BIM Manager.

2. Bau

Während des Baus wird das Modell laufend aktualisiert (z.B. Materialien, Kosten und Veränderungen im Zeitplan), alle greifen jederzeit auf die neuste Version zu.

3. Betrieb

Beim Bezug des Bürogebäudes verfügt das Facility Management über alle notwendigen Informationen, damit das Gebäude sofort vollumfänglich und effizient genutzt werden kann. Es kann sogar schon lange vor dem Betrieb die Lebenszykluskosten abschätzen. Reparaturen oder Störungen kann das Unterhaltsteam schneller beheben, denn es verfügt über alle notwendigen Daten.

4. Rückbau

Für den Rückbau des Büro-/Wohngebäudes wissen die Planer immer noch, welche Materialien damals vor 30 Jahren verbaut worden sind, wie diese abgebaut werden können und wie sie das Recycling organisieren müssen. Auch wenn das siebenstöckige Gebäude vor ein paar Jahren zweigeschossig aufgestockt worden ist.

BIM und der Holzbau

In den letzten 20 Jahren hat sich der Holzbau aufgrund der Anforderungen an die Qualität, der Witterungsabhängigkeit, der Arbeitsplatzgestaltung, der Materialvielfalt und der Produktionsmöglichkeiten stark gewandelt. Holzbauer arbeiten deshalb heute schon BIM-ähnlich: Die Vorfertigung von Elementen aus Holz erfolgt in einer modernen Produktionsstätte unter perfekten Bedingungen. Nur so können Holzbauer höchste Ansprüche an Qualität und Fertigungsablauf garantieren. Die Montage der Elemente ist dann nur noch die «Hochzeit», also die Verbindung der Module mit dem Fundament vor Ort.

Herausforderung für den Holzbau

Die grösste Herausforderung ist die Datenbewirtschaftung: Wann liest wer welche Daten in welcher Qualität im Modell ein? Entspricht der Detaillierungsgrad der Planungsphase? Wie definieren die Partner die Abhängigkeiten? Das Ziel ist ja nicht, möglichst viele Daten zu sammeln. Sondern so viele Daten wie nötig und so wenige wie möglich.

Fazit: Der Holzbau ist weit fortgeschritten, aber...

Holzbauer dürfen sich als Wegbereiter sehen, mit BIM die virtuelle Baustelle abzubilden. Zukünftig planen und arbeiten alle im gleichen Modell gleichzeitig. BIM bringt der Holzbaubranche und der gesamten Baubranche viele Vorteile. Ich empfehle den verschiedenen Projektbeteiligten, jetzt die Methode und ihre Möglichkeiten zu erlernen - mit allen Risiken und Chancen. Die Berner Fachhochschule bietet dazu einen Lehrgang für digitale Vernetzung im Holzbau an.

Link-Icon Neuer Studiengang an der Berner FH: CAS Digitale Vernetzung im Holzbau

Über den Autor

Porträtfoto Thomas Rohner 

     

Thomas Rohner ist Leiter der Fachschaft Holz und Professor für Holzbau und BIM an der Berner Fachhochschule.